Кевин Маккрейн из Brookfield о возможностях розничной торговли

Компания Brookfield Properties, входящая в число крупнейших мировых девелоперов, отличается наличием крупных мега-моллов класса “А” и торговых центров под открытым небом в США и за рубежом, среди которых Ala Moana на Гавайях, Магазины в La Cantera в Сан-Антонио, штат Техас, Tysons Galleria в Маклине, штат Вирджиния. , Оукбрук-центр за пределами Чикаго и Потсдамская площадь в Берлине.

Брукфилд был особенно активен на Манхэттене в связи с реконструкцией Брукфилд-плейс после 11 сентября, которая первоначально называлась Всемирным финансовым центром, совсем недавно компания открыла офисно-торговый комплекс Manhattan West, расположенный между Мойнихэн Стейшн и Хадсон Ярдс, приобрела здание Crown Building на Пятой авеню, 730, и открыла новые магазины в ранее пустовавших зданиях на Бликер-стрит в Вест-Виллидж на Манхэттене. Портфель, диверсифицированный за счет открытых и закрытых торговых центров и уличной недвижимости, резко увеличился в размерах благодаря приобретению объектов общей застройки, завершенному в 2018 году, что на тот момент было рискованным шагом, учитывая развитие электронной коммерции и ее влияние на розничную торговлю.

В отличие от многих других девелоперов и владельцев торговых центров, Brookfield был склонен к приобретению, а не к продаже недвижимости. В прошлом году в Brookfield была проведена реструктуризация, которая привела к некоторым увольнениям, в результате чего Кевин Маккрейн сменил уходящего Джареда Чупайлу.

В апреле 2023 года Маккрейн, управляющий партнер с 14-летним опытом работы в Brookfield, занимающийся многоквартирными домами, логистикой, розничной торговлей, гостиничным бизнесом и офисными операциями, добавил к своим обязанностям должность главного исполнительного директора в сфере торговой недвижимости. В следующих вопросах и ответах Маккрейн расскажет о том, что он привносит в розничный портфель, происходящих изменениях и возможностях розничной торговли и недвижимости в будущем. WWD: Как относительно новый генеральный директор розничного портфеля, привносите ли вы в бизнес новое видение или стратегию? Кевин Маккрейн: Мы пытаемся улучшить наш бизнес в целом.

У нас отличная команда — специалисты по аренде, которые знают наших розничных продавцов и действительно понимают, как управлять нашими активами. То, что я предлагаю, — это опыт работы на рынках капитала. Все, начиная с того, как мы собираемся финансировать новые проекты, и заканчивая видением будущего с точки зрения роста и привлечения капитала, — и все это при постоянной поддержке наших креативщиков и лиц, заключающих сделки, в поиске новых возможностей и определении того, что лучше для сообществ.

Я не могу не рассказать о нашей команде по аренде. Они знают наши активы и сообщества вдоль и поперек. Они занимаются поиском подходящих брендов для наших торговых центров. WWD: Чем выше ставки? Стало ли сложнее финансировать проекты? К. М. : Это когда вы ищете внешний капитал. Долговые рынки такие, какие они есть, но у нас большой приток наличности в наши активы. WWD: Brookfield представлена в семи странах, и ее 160 торговых объектов занимают 130 миллионов квадратных футов. Итак, увеличиваются или консолидируются торговые площади в Brookfield? К. М.: Я бы сказал, что она растет. Мы смотрим на это глобально. За последние три года мы приобрели активы в Китае, на Ближнем Востоке, во Франции и Великобритании. В США портфель наших торговых центров немного сократился из-за некоторых целевых продаж активов. Тем не менее, мы активно занимаемся приобретением центров и продолжаем искать новые сделки, которые будут иметь смысл для нашего бизнеса и наших инвесторов WWD: В чем вы видите возможности для развития Brookfield в будущем? Где бы вы хотели развиваться? К. М. : Мы хотели бы расширить сеть магазинов уличной торговли в ключевых городах мира. По всему миру есть возможности для создания центров под открытым небом, особенно в США и Европе, а также в Азии.

У нас есть специалисты по инвестициям, которые каждый день ищут сделки. В той мере, в какой мы сможем расширить наше существующее портфолио торговых центров, мы будем стремиться к приобретениям по более выгодной цене. В США в закрытых торговых центрах доминируют лишь несколько игроков. Сюда входит Brookfield. У нас уже есть незаменимый портфель активов, и я не предвижу большого количества возможностей для приобретения активов, которыми мы владеем. Поэтому, если мы собираемся приобрести розничную торговлю в США, то, скорее всего, это будет торговля под открытым небом или на улице.

WWD: Что касается приобретений, планируются ли они в 2024 году? К. М.: На данный момент нам нечем поделиться. WWD: Есть ли какие-либо возможности для строительства наземного торгового центра? К.М.: На данный момент нет. На самом деле потребность есть только на нескольких рынках. В среднесрочной или долгосрочной перспективе, на рынках gateway или southern sundial, которые продолжают расти. На этих рынках может возникнуть необходимость, но не сейчас. WWD: Можете ли вы выделить некоторые объекты недвижимости, которые проходят повторную регистрацию? К. М.: В Оукбрук-центре, недалеко от Чикаго, мы строим солидное роскошное крыло. Несмотря на то, что мы уже продвинулись далеко вперед, мы ведем активные переговоры с рядом брендов, желающих физически присутствовать в Оукбрук-центре.

Это поистине фантастический объект недвижимости и главный пример процветающего торгового центра в США с годовым объемом продаж более 1 миллиарда долларов. В нашей галерее Tysons Galleria недалеко от Вашингтона, округ Колумбия, мы полностью перестроили бывшее помещение Macy’s box, чтобы создать новое крыло.

Мы ввели новые категории в и без того процветающий торговый центр. Мы открыли магазины элитной мебели для дома, рестораны и развлекательные заведения. Галерея Tysons всегда славилась своей впечатляющей коллекцией брендов класса люкс, но в связи с реконструкцией спрос на нее вырос еще больше.

Это стало уникальной задачей для нашей команды. Бренды хотят быть там, но пространство ограничено, а существующие арендаторы хотят увеличить его. Это действительно большая проблема. Магазины в La Cantera в Сан-Антонио — прекрасное приобретение. Он находится под открытым небом и является не только торговым центром, но и центром стиля жизни. Спрос арендаторов и продажи поражают. Сан-Антонио — растущий город, и это фантастика, что магазины La Cantera стали желанным местом для розничных торговцев. WWD: На каких концепциях розничной торговли, будь то развлечения, еда или мода, больше всего сосредоточена наша команда? К. М.: Это интересно, потому что зависит от активов и сообщества. Наши дилеры стремятся найти правильные бренды, правильные концепции, правильное применение для сообщества. В нашем торговом центре Natick в Бостоне появилась новая концепция под названием Level 99, которая просто поражает. Мы внедряем ее в нескольких других магазинах, где она подходит для конкретного рынка. Будь то в сфере моды или развлечений, у нас есть целая команда, которая фокусируется на новых и развивающихся брендах. Они выстраивают отношения, разрабатывают стратегию развития магазина и определяют правильное местоположение. Они проводят с этими ритейлерами огромное количество времени. Важно развивать партнерский подход. Давайте возьмем в качестве примера боулинг в полоску. Мы не обязательно стремимся к большему количеству боулингов в полоску. Мы любим боулинг в полоску. Это отличный бизнес, и он подходит для некоторых активов. Наша стратегия управления полностью зависит от актива. Именно поэтому наши команды ежедневно встречаются с брендами, чтобы помочь определить, где находится подходящее место для каждого из них. У нас потрясающая команда по лизингу, маркетингу и управлению активами, которые думают и поддерживают друг друга, чтобы найти подходящие места для каждого из этих брендов.

WWD: Как устроена ваша команда по лизингу? К. М.: Это гибридный подход. У нас есть команды, которые специализируются на активах на рынках по всей территории США. Есть команды, которые работают в регионе, а затем у нас есть национальная команда, которая работает над этим, и они работают сообща.

WWD: Вы делаете упор на локализацию аренды, чтобы она соответствовала требованиям рынка, но заключает ли Brookfield по-прежнему единую сделку по аренде с брендом, гипотетически анонсируя 10 или дюжину магазинов, целую группу? К. М.: Да, на 100 процентов, но это не значит, что мы не участвуем на местном уровне. Мы можем заключить крупную сделку, но при этом у нас все еще есть ДНК, позволяющая убедиться, что это правильный бренд для рынка.

Наша национальная команда не стала бы заключать сделку с брендом, работающим в 10 магазинах, без привлечения наших местных специалистов по аренде. WWD: Можете ли вы назвать несколько популярных брендов, с которыми вы развиваетесь? К. М. : Ариция очень популярна. Лулулемон очень популярен. Ало популярен. Виори популярен. Уорби Паркер популярен. Существует множество растущих брендов. Мы также добились значительных успехов в продвижении ключевого бренда класса люкс за пределы традиционных рынков. Например, когда Gucci расширила свою деятельность в штате Миссури, они поняли, что им нужно посетить Plaza Frontenac, один из наших закрытых торговых центров в Сент-Луисе. WWD: Некоторые элитные конгломераты и ритейлеры сообщают о слабом развитии бизнеса, но, похоже, вы по-прежнему видите значительные возможности в этом секторе К. М.: Роскошь продолжает привлекать растущие настроения и демографию, одновременно проводя большую работу по созданию клиентской базы на местном уровне.

Они обращаются к потребителям по всей стране. Мы готовы поддержать их, когда они становятся ближе к своим клиентам на различных рынках за пределами традиционных городов. Мы стремимся к сотрудничеству с люксовыми брендами по ряду направлений, которые являются частью нашей культовой коллекции.

WWD: Как обстоят дела на Брукфилд-Плейс на Манхэттене?.

Твитнуть