Пандемия меняет рынок коммерческой недвижимости

Пандемия COVID-19 изменила рынок коммерческой недвижимости, создав пропасть между победителями и проигравшими. Целый ряд факторов, включая чрезмерную экспансию ритейлеров и брендов, изменение поведения потребителей и макроэкономические факторы, такие как инфляция, создали предпосылки для того, чтобы эти условия сохранялись в течение некоторого времени. В этой статье Дэн О’Брайен, исполнительный вице-президент и партнер Hilco Real Estate, расскажет о текущем состоянии рынка, а также о том, как он изменился, какие сектора процветают и какие проблемы остаются для бизнеса, испытывающего трудности.

WWD: Как бы вы описали текущее состояние рынка коммерческой недвижимости (CRE)? Дэн О’Брайен: В целом, я думаю, что рынок CRE делится на имущих и неимущих арендаторов и домовладельцев, где одни из них процветают, а другие испытывают трудности. Например, розничная торговля предметами роскоши по-прежнему процветает.

Другие доступные бренды класса люкс или линейки mainline нашли свое применение в различных сферах розничной торговли. Напротив, многие чрезмерно разросшиеся операторы, работающие до и после COVID[-19], с трудом выполняют свои обязательства и не отстают в постоянно меняющемся мире, а именно в ресторанном секторе или сфере услуг (см. раздел «Здравоохранение»).

Кроме того, всегда есть розничные продавцы, которые просто поддаются веяниям времени, поскольку мы становимся все более непостоянными потребителями. Аналогичным образом, мир промышленности/центров обработки данных/логистики является относительно популярным рынком.

Тем не менее, бизнес-модели некоторых операторов оказались несостоятельными, и мы стали свидетелями трудностей и реструктуризации. В офисном секторе есть концептуальные компании, которые пытаются внедрить относительно новый способ ведения бизнеса в этой традиционной сфере, поскольку все мы коллективно стремимся к балансу в свете последних тенденций, связанных с работой на дому.

Что касается арендодателей офисов, то у них есть активы категории А/А+, которые были усилены по сравнению с активами, не относящимися к категории А. Как и в случае с арендодателями торговой недвижимости, некоторые классы активов, рынки и объекты недвижимости в настоящее время находятся в более выгодном положении по сравнению с другими неэффективными конкурентами, и разница между жизнеспособной недвижимостью и нежизнеспособными объектами недвижимости становится все более очевидной. Короче говоря, здоровая часть CRE сужается, все меньше и меньше сменных арендаторов и объектов недвижимости заполняют неэффективные районы, в некоторых случаях наблюдается процветание, но оно не столь широко распространено.

А для тех, кто испытывает трудности, пришло время вернуться к чертежной доске и посмотреть, какое творческое решение может быть найдено, или же пришло время решить, стоит ли им отказаться от наживы и признать, что рынок ушел от них. WWD: Как изменился рынок в постпандемический период? Д. О.: Как и в случае с вышесказанным, сейчас мы достаточно отдалились от пандемии, чтобы видеть, кто работает, а кто нет, и грядут изменения, основанные на том, что работает, а что нет. Проще всего заметить чрезмерную экспансию после COVID[-19], поскольку эта ошибка была проверена временем задолго до 2020 года, но вы также заметили изменения в привычках и моделях покупок, как в лучшую, так и в худшую сторону.

Отличный пример — онлайн-шопинг. Мы видим распространенность этого канала и готовность потребителей максимизировать свою покупательную способность, но это не означает, что онлайн-покупки просто заменяют личные покупки. Технология «Кирпич и раствор» была усовершенствована во многих отношениях, поскольку было доказано, что один канал в одиночку не работает. Многоканальная розничная торговля, маркетинг, продажи и т.д. Была усилена многими способами, но операторы тщательно изучают рентабельность каждого канала в отдельности, а также свой механизм в целом, поэтому это влияет на то, сколько арендаторы могут платить за недвижимость. WWD: Что должны делать ритейлеры, чтобы снизить риски для своих активов или аренды? Как они могут защитить свои портфолио? Д. О.: У меня есть свои теории относительно операций, но они уникальны для каждого пользователя.

Что касается коммерческой недвижимости, мы настоятельно рекомендуем нашим клиентам применять проактивный подход к управлению своими активами и пассивами в сфере недвижимости. Мы придерживаемся консервативных взглядов и решаем вопросы недвижимости аналогичным образом.

Мы знаем, что это не всегда самое популярное мнение, и мы никогда не хотим недооценивать возможности, но мы считаем себя ответственными менеджерами. Существуют маркетинговые и операционные группы, которые могут работать над повышением рентабельности, но недвижимость — это затраты.

Как и любыми другими расходами, ими необходимо управлять на опережение, чтобы поддерживать маржу и защищать прибыльность. При этом существуют условия аренды, которые следует тщательно изучить перед подписанием документов, а также моменты сделки, которые следует учитывать, чтобы обеспечить максимальную гибкость на протяжении всего срока аренды, но после начала работы мы рекомендуем нашим клиентам регулярно просматривать свои объекты, вступать в конструктивный диалог со своими арендодателями и постоянно проводить самооценку где можно внести улучшения.

WWD: Что нужно делать ритейлерам при оценке своих портфелей недвижимости? Д. О.: Наиболее распространенный ответ заключается в том, что ритейлер, скорее всего, понимает рыночную арендную плату, но мы рассматриваем это как второстепенный аспект. “Рынок” определяется доходами, которые могут быть получены операционным путем. Итак, каковы ваши P/ L [прибыли и убытки] по сравнению с первоначальными прогнозами? Как результаты по выручке соотносятся с первоначальным бюджетом? Как поддерживаются затраты? Как сохраняется ваша норма прибыли? Если не считать их собственных доходов, оправдал ли объект ожидания? Правильно ли арендодатель управлял сайтом? Добились ли арендаторы успеха в реализации привлекательного плана мерчендайзинга, который стимулирует трафик? Является ли этот трафик вашим целевым покупателем? Удалось ли вам превратить этого покупателя в клиента? Можете ли вы повысить конверсию или привлечь больше трафика? Сайт не оправдал ожиданий? Изменилась ли ситуация на рынке? Что можно сделать лучше, чтобы повысить производительность? Эти финансовые и операционные вопросы, а также вопросы, связанные с недвижимостью, помогут при необходимости обратиться к арендодателю с потенциальным планом.

WWD: Как будет развиваться рынок коммерческой недвижимости в следующем году? Д. О.: Мы считаем, что для активных и честных ритейлеров внутренняя операционная оценка должна выявлять, что работает, а что нет. Исходя из этого, если проблема связана с арендатором, они будут искать операционные или финансовые решения, которые они могут рассмотреть.

Если проблема связана с недвижимостью, то они должны обсудить с арендодателями то, что они считают недостатками. Если это противоречивое стечение обстоятельств, необходимо разработать комплексный план для устранения того, что не работает. Но откладывать — значит лишать себя возможности по-настоящему все исправить. И если кто-то избегает правды, он рискует своим будущим успехом. Я считаю, что арендодателям и арендаторам необходимо создать настоящие партнерские отношения, но с определенными уважительными границами. Если это так, то целью должен быть взаимный успех. Это не всегда означает, что результаты будут такими, как мы надеемся, но это дает обеим сторонам наилучшие шансы добиться максимального успеха и свести к минимуму неприятности, насколько это возможно.

Твитнуть