Как нотариус помогает обезопасить сделку с недвижимостью при дистанционном формате купли-продажи

Современный ритм жизни, цифровизация государственных услуг и последствия глобальных пандемийных ограничений навсегда изменили рынок недвижимости.

Сегодня покупателю совершенно не обязательно лететь через всю страну, чтобы приобрести квартиру в новостройке Москвы, дом на побережье Сочи или коммерческое помещение в Санкт-Петербурге. Дистанционные сделки купли-продажи недвижимости становятся обыденностью, позволяя экономить огромные суммы на авиаперелетах, проживании в гостиницах и, самое главное, личное время. Однако вместе с удобством цифровой эпохи многократно возросли и риски. Подделка электронных подписей, взлом аккаунтов, продажа квартир по поддельным доверенностям и социальная инженерия — все это реалии современного дистанционного мошенничества. В этих условиях именно нотариус выступает главным и зачастую единственным гарантом безопасности, обеспечивая надежную защиту прав как продавца, так и покупателя.

Механика дистанционной нотариальной сделки: как это работает на практике

Для начала стоит пояснить, что представляет собой по-настоящему безопасная дистанционная сделка. Многие ошибочно путают нотариальный формат с простой электронной регистрацией, когда стороны подписывают договор усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) в банковском приложении или через риелтора.

В таком случае никто физически не контролирует, кто именно нажал кнопку «подписать» — сам владелец или мошенник, завладевший его телефоном.

Дистанционная нотариальная сделка кардинально отличается от этого процесса. Ее механизм предполагает одновременное участие двух (или более) нотариусов в разных городах.

Покупатель приходит в контору нотариуса в своем населенном пункте, а продавец — к нотариусу в своем. В заранее оговоренное время нотариусы устанавливают между собой защищенную видеосвязь. Важно понимать, что это не обычный звонок по Skype или Zoom, который можно перехватить или сфальсифицировать с помощью технологии дипфейк (deepfake). Связь осуществляется по закрытым, криптографически защищенным каналам Единой информационной системы (ЕИС) нотариата.

Более подробно о тонкостях проведения подобных процедур описывает источник, подтверждая растущую статистику и интерес граждан России к такому высокотехнологичному, но надежному формату взаимодействия. Все документы формируются в единый электронный проект, проверяются обеими сторонами в режиме реального времени и подписываются на специальных планшетах, после чего нотариусы удостоверяют сделку своими усиленными квалифицированными цифровыми подписями.

Глубокая проверка юридической чистоты объекта и субъектов

Одно из главных преимуществ участия нотариуса в дистанционной сделке — проведение комплексной правовой экспертизы.

При заключении договора в простой письменной форме (ППФ) покупатель действует на свой страх и риск. Он может лишь поверхностно проверить выписку из Росреестра. Нотариус же обладает прямым доступом к системе межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ), что позволяет ему в кратчайшие сроки получить исчерпывающую информацию из закрытых баз данных.

Что именно проверяет нотариус для обеспечения безопасности:

• Подлинность документов, удостоверяющих личность: Нотариус направляет запросы в базу МВД, чтобы убедиться, что паспорта сторон действительны, не числятся в розыске или в числе утерянных.
• Принадлежность объекта и отсутствие скрытых обременений: Через прямое взаимодействие с ЕГРН (Росреестр) проверяется наличие арестов, запретов на регистрационные действия, ипотечных обязательств и точные характеристики объекта.
• Супружеское согласие: Нотариус проверяет данные ЗАГС. Если квартира была приобретена в браке, она является совместно нажитым имуществом, и для ее продажи необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга.

  Без этого сделку можно будет легко оспорить в суде.

• Банкротство и дееспособность: Стороны проверяются по Единому федеральному реестру сведений о банкротстве. Если продавец находится в стадии банкротства или предбанкротном состоянии, сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной кредиторами. Также нотариус проверяет реестр лиц, признанных недееспособными или ограниченно дееспособными.

Установление реальной воли сторон и защита от принуждения

Самым уязвимым местом любой дистанционной сделки без участия нотариуса является невозможность подтвердить добровольность действий сторон.

Как убедиться, что пожилого человека, находящегося за тысячи километров от вас, не заставляют продать единственное жилье угрозами? Как понять, что продавец находится в адекватном состоянии, не одурманен алкоголем или сильнодействующими препаратами?

Здесь на первый план выходит важнейшая функция нотариуса — выявление действительной воли и намерений сторон (волеизъявление). Во время очной встречи со своей стороной сделки (и визуального контакта со второй стороной по защищенной видеосвязи) каждый нотариус проводит беседу.

Он задает специальные вопросы, чтобы убедиться: человек четко осознает, что именно он делает, каковы правовые последствия подписания договора купли-продажи (например, что он лишится права собственности на квартиру) и не оказывается ли на него давление третьих лиц. Нотариус выступает своеобразным барьером на пути социальных инженеров и черных риелторов.

Если нотариус заметит, что продавец напуган, путается в показаниях, читает текст с чьего-то суфлера за кадром или не понимает сути происходящего, он немедленно приостановит или откажет в совершении нотариального действия, тем самым спасая покупателя от потери денег на оспоренной сделке, а продавца — от потери жилья.

Безопасные финансовые расчеты: депозит нотариуса

Дистанционный формат ставит перед сторонами очевидную проблему: как безопасно передать деньги? Перевод десятков миллионов рублей на карту незнакомому человеку в другой регион до регистрации права собственности — это безумие. Использование банковских ячеек при дистанционке физически невозможно.

Аккредитивы в банках надежны, но часто требуют визита в определенные отделения и сложны в оформлении, к тому же банки берут за это комиссию.

Нотариус решает эту проблему элегантно и безопасно с помощью публичного депозитного счета нотариуса. Этот механизм работает как эскроу или сейф.

Суть его заключается в следующем: покупатель переводит средства за квартиру на специальный депозитный счет нотариуса. Только после того, как деньги поступили в полном объеме, нотариусы удостоверяют сделку. Затем нотариус самостоятельно, в электронном виде, по защищенному каналу отправляет пакет документов на регистрацию в Росреестр. К слову, электронная регистрация по нотариальным сделкам проходит в ускоренном режиме — по закону это занимает 1 рабочий день.

Как только Росреестр регистрирует переход права собственности (то есть покупатель официально становится владельцем квадратных метров), нотариус переводит деньги с депозитного счета на личный счет продавца. Никаких рисков неоплаты или мошенничества: продавец гарантированно получит деньги, а покупатель не расстанется с ними просто так, если регистрация сорвется.

Полная имущественная ответственность нотариуса

Резюмируя все вышесказанное, необходимо выделить самый сильный аргумент в пользу нотариального оформления дистанционных сделок, который кардинально отличает нотариусов от юристов по недвижимости, агентств или сотрудников МФЦ. Речь идет о полной имущественной ответственности нотариуса.

Согласно статье 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, если нотариус допустил профессиональную ошибку — например, недосмотрел документы, не сделал нужный запрос, не выявил подделку государственного бланка, и в результате этого сделка была признана судом недействительной, а гражданин понес ущерб — нотариус обязан возместить этот ущерб в стопроцентном объеме.

Для обеспечения этих выплат существует мощная и надежная многоступенчатая система страхования: 1. Личная индивидуальная страховка самого нотариуса (на миллионы рублей). 2. Коллективное страхование региональной нотариальной палаты. 3. Личное имущество нотариуса. 4. Компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты (ФНП), резервы которого безгранично позволяют покрывать даже самые крупные сделки с элитной недвижимостью.

Ни один риелтор или банк не предоставляет клиентам подобных финансовых гарантий. Выбирая дистанционную сделку через двух нотариусов, покупатель и продавец не просто получают комфортный сервис, позволяющий провести сложнейшую юридическую процедуру, не покидая своего города.

Они получают железобетонную защиту своих прав, спокойствие за свои активы и уверенность в том, что сделка будет зарегистрирована быстро, законно и без малейших шансов для мошенников.

.